L’amortissement est le moteur fiscal du LMNP au régime réel. Il permet de réduire significativement l’imposition sur vos loyers pendant toute la durée de détention du bien, sans qu’un seul euro ne sorte de votre poche. En 2026, ce mécanisme est préservé. Mais une réforme entrée en vigueur en 2025 modifie les règles à la revente. Décryptage complet pour les investisseurs dans les Hauts-de-Seine et l’ouest parisien.
Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), s’applique à tout particulier qui loue un logement meublé sans en faire son activité principale. Les revenus générés sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Ce changement de catégorie ouvre la porte à 2 régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel. C’est ce dernier qui permet de pratiquer l’amortissement.
L’amortissement pour réduire votre impôt
L’amortissement est une charge comptable fictive. Il traduit la dépréciation théorique de votre bien dans le temps : l’usure des murs, des équipements, du mobilier. Le fisc reconnaît cette dépréciation et vous autorise à la déduire de vos revenus locatifs imposables. Votre base imposable diminue, sans que vous n’ayez dépensé quoi que ce soit.
C’est ce mécanisme qui distingue fondamentalement le régime réel LMNP du micro-BIC. En micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %. Simple, mais plafonné. Au régime réel, vous déduisez les charges déductibles LMNP réelles et pratiquez l’amortissement. Sur un bien d’une valeur élevée, comme c’est souvent le cas dans les Hauts-de-Seine, l’avantage est considérable.
Ce qui peut être amorti
L’amortissement peut porter sur 3 éléments :
- Le bâti, à l’exclusion du terrain. Le sol ne se déprécie pas, il n’est pas amortissable.
- Le mobilier et les équipements fournis avec le logement meublé.
- Les travaux d’amélioration, de rénovation lourde ou de création de surface.
Comment se calcule l’amortissement en LMNP ?
Le calcul suit la méthode par composants. Le bien n’est pas amorti globalement. Il est ventilé en plusieurs éléments distincts, chacun ayant sa propre durée de vie et donc son propre taux d’amortissement.
Voici les durées usuelles :
| Composant | Durée d’amortissement |
|---|---|
| Gros œuvre (structure) | 40 à 50 ans |
| Toiture / façade | 25 à 40 ans |
| Électricité / plomberie | 15 à 25 ans |
| Menuiseries | 20 à 30 ans |
| Agencements / sols / cloisons | 10 à 20 ans |
| Mobilier | 5 à 10 ans |
| Cuisine équipée / salle de bain | 7 à 10 ans |
Pour un appartement à Courbevoie, prix d’acquisition 380 000 €
La part du terrain est estimée forfaitairement à 15 %, soit 57 000 €. La valeur amortissable du bâti est donc de 323 000 €. En ventilant par composants, l’amortissement annuel du bâti seul atteint environ 10 000 à 12 000 € par an. Ajoutez le mobilier (5 000 € amortis sur 7 ans = 714 €/an) et vous obtenez une charge déductible annuelle de l’ordre de 11 000 à 13 000 €, sans aucune sortie de trésorerie.
💡 Le bâti regroupe l’ensemble des éléments structurels du bien : gros œuvre, toiture, menuiseries, installations électriques et agencements intérieurs. Chacun amorti sur sa propre durée de vie.
Une règle importante encadre l’utilisation de l’amortissement : il ne peut pas créer de déficit. Il est plafonné chaque année au bénéfice restant après déduction de vos charges réelles. L’excédent non utilisé est reportable sans limite de durée sur vos bénéfices futurs. C’est l’une des forces du régime réel LMNP sur le long terme.
Ce qui change en 2026 : l’amortissement préservé, la revente alourdie
C’est le point clé que beaucoup d’investisseurs confondent. Il faut distinguer clairement deux réalités.
Pendant la détention : rien ne change. La loi de finances 2026 n’a introduit aucun plafonnement de l’amortissement LMNP. Le régime par composants reste inchangé. Vous continuez à déduire vos amortissements chaque année au régime réel, exactement comme avant.
À la revente : les règles ont changé depuis 2025. Depuis le 15 février 2025 (article 84 de la loi n°2025-127), les amortissements déduits pendant la phase de détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession du bien. C’est la réintégration des amortissements.
Concrètement : si vous avez déduit 100 000 € d’amortissements sur 10 ans, cette somme vient augmenter votre base taxable à la revente. L’imposition à la sortie est donc plus lourde qu’elle ne l’était avant 2025.
Deux nuances à garder en tête :
- Les abattements pour durée de détention s’appliquent toujours. Au-delà de 22 ans : exonération totale d’impôt sur le revenu. Au-delà de 30 ans : exonération totale de prélèvements sociaux également.
- Les résidences de services (résidences étudiantes, seniors, EHPAD) bénéficient d’exceptions. La réintégration ne s’y applique pas de la même façon. Un point à vérifier selon le type de bien que vous possédez.
Vous investissez dans les Hauts-de-Seine ou l’ouest parisien en location meublée ? À Neuilly-sur-Seine, Courbevoie, Rueil-Malmaison ou Saint-Germain-en-Laye, Louis Maurel Immobilier vous accompagne de la mise en location à la gestion locative complète. Découvrez notre accompagnement.
Quel impact sur la rentabilité de votre investissement locatif ?
Malgré la réforme sur la revente, le LMNP au régime réel reste l’un des dispositifs les plus performants pour un investisseur en location meublée.
Reprenons notre exemple à Courbevoie. Avec 12 000 € d’amortissement annuel et une tranche marginale d’imposition à 30 %, l’économie fiscale atteint 3 600 € par an. Sur 15 ans de détention, c’est 54 000 € d’impôts économisés. une somme bien supérieure au coût fiscal de la réintégration à la revente, surtout si vous conservez le bien au-delà de 22 ans.
La comparaison avec le micro-BIC confirme l’avantage. Sur ce même bien, le micro-BIC taxe 50 % des loyers. Pour 18 000 € de loyers annuels, la base imposable micro-BIC est de 9 000 €, soit environ 2 700 € d’impôt par an à 30 %. Le régime réel avec amortissement ramène cette base à zéro ou proche de zéro. L’écart annuel est de l’ordre de 2 500 à 3 500 € selon les charges réelles.
En somme, la plus-value LMNP à la revente sera certes plus élevée qu’avant 2025. Mais pour les stratégies de détention longue (au-delà de 15 à 20 ans) le gain fiscal cumulé pendant la détention compense ce surcoût à la sortie.
Investir en LMNP dans les Hauts-de-Seine et l’ouest parisien
Dans les Hauts-de-Seine et l’ouest parisien, les prix d’acquisition sont parmi les plus élevés d’Île-de-France. À Neuilly-sur-Seine, Courbevoie, Rueil-Malmaison, Levallois-Perret ou Suresnes, un appartement meublé se négocie facilement entre 300 000 € et 600 000 €. C’est précisément cette réalité qui fait du régime réel LMNP un choix stratégique dans ces marchés.
Une assiette amortissable élevée génère un amortissement annuel important, donc une économie fiscale maximale. Un investisseur qui achète un T2 meublé à Saint-Germain-en-Laye pour 350 000 € peut déduire 10 000 à 13 000 € par an de charges fictives. Sur une tranche à 41 %, c’est plus de 4 000 € d’impôts économisés chaque année.
La forte demande locative de ces communes (cadres en mobilité, expatriés, étudiants des grandes écoles) garantit en parallèle un faible taux de vacance et un rendement locatif stable. Le couple « marché tendu + amortissement élevé » fait des Hauts-de-Seine et de l’ouest parisien un terrain particulièrement favorable pour l’investissement locatif meublé au régime réel.
Louis Maurel Immobilier : votre partenaire pour un investissement meublé
Optimiser la fiscalité de votre bien meublé ne s’improvise pas. Le choix du régime réel, le calcul des composants amortissables, l’anticipation de la fiscalité à la revente… Chaque décision a un impact direct sur votre rentabilité nette.
Louis Maurel Immobilier accompagne les investisseurs à Neuilly-sur-Seine, Courbevoie, Rueil-Malmaison, Levallois-Perret, Suresnes et Saint-Germain-en-Laye. De la mise en location à la gestion locative complète, nous vous apportons une vision globale de votre investissement. Pour les questions d’optimisation fiscale, nous vous mettons en relation avec nos partenaires comptables spécialisés LMNP.
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En résumé
L’amortissement LMNP reste l’un des leviers fiscaux les plus puissants pour un investisseur en location meublée. Ce qu’il faut retenir en 2026 :
- L’amortissement par composants est préservé sans plafonnement pendant la phase de détention.
- Depuis 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente. Prévoyez l’impact dans votre stratégie de sortie.
- Sur les marché premium du département 92, l’assiette amortissable élevée maximise l’avantage fiscal annuel.
- La stratégie de détention longue (20-30 ans) reste la plus efficace pour compenser la fiscalité de sortie.
