Vous louez un appartement en copropriété ? Une partie de sa protection ne dépend pas de vous. L’assurance multirisque copropriété, aussi appelée multirisque immeuble (MRI), est le contrat collectif souscrit par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires. Elle couvre les parties communes, la structure du bâtiment et la responsabilité civile de la copropriété.
La loi n’en impose que le volet responsabilité civile. Le règlement de copropriété rend toutefois souvent la formule complète obligatoire. Pour le bailleur, ce contrat a aussi un coût : sa quote-part figure dans les charges de copropriété, sans pouvoir être répercutée sur le locataire.
Chez Louis Maurel Immobilier, agence de gestion locative spécialisée sur l’ouest parisien et les Hauts-de-Seine, nous aidons les propriétaires bailleurs à comprendre comment ce contrat s’articule avec leurs propres assurances. Voici l’essentiel à retenir.
Qui souscrit l’assurance multirisque copropriété (MRI) et pour le compte de qui ?
Un immeuble en copropriété réunit des lots privatifs et des parties communes : hall, escaliers, toiture, façades, canalisations collectives, ascenseur. Ces parties communes appartiennent à l’ensemble des copropriétaires. Leur protection relève donc d’un contrat collectif, distinct des assurances individuelles de chacun.
Le syndicat des copropriétaires : souscripteur du contrat
Le contrat est souscrit au nom du syndicat des copropriétaires. Cette personne morale regroupe tous les propriétaires de lots de l’immeuble. En tant que bailleur, vous en faites partie automatiquement. Vous êtes donc à la fois bénéficiaire de cette assurance et contributeur à son financement.
Le syndic propose, l’assemblée générale décide
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic de soumettre au vote de l’assemblée générale la souscription de l’assurance responsabilité civile du syndicat. La décision se prend à la majorité simple de l’article 24. Si l’assemblée refuse, le syndic peut souscrire le contrat lui-même, pour le compte du syndicat.
En pratique, le syndic met en concurrence plusieurs assureurs, présente un contrat multirisque et en assure le suivi dans la durée. Chaque assemblée générale reste l’occasion de revoir les garanties, les franchises ou l’assureur. Votre vote de copropriétaire bailleur compte, même si vous n’habitez pas l’immeuble.
L’assurance multirisque copropriété est-elle obligatoire ?
Sur ce point, la confusion est fréquente. La loi ALUR de 2014 n’a pas rendu la multirisque immeuble obligatoire. Elle a imposé une garantie précise : la responsabilité civile.
La responsabilité civile, seul socle imposé par la loi
Depuis la loi ALUR, l’article 9-1 de la loi de 1965 oblige chaque syndicat de copropriétaires à s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. Cette garantie indemnise les tiers victimes d’un dommage causé par l’immeuble. Un passant blessé par la chute d’un élément de façade ou un visiteur qui chute dans un escalier mal entretenu en sont des exemples types. Face au refus d’un assureur, le syndicat peut saisir le Bureau central de tarification.
Le même article impose une obligation parallèle à chaque copropriétaire, qu’il occupe son logement ou non. C’est le fondement de l’assurance propriétaire non occupant (PNO) pour le bailleur. Les deux obligations coexistent : le contrat du syndicat ne vous dispense jamais d’assurer votre propre lot.
Les garanties dommages
La responsabilité civile ne couvre que les dommages causés à autrui. Elle ne finance pas la réparation de l’immeuble lui-même. Sans garantie complémentaire, une toiture détruite par un incendie ou une colonne d’eau rompue resterait à la charge des copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes.
C’est pourquoi la quasi-totalité des copropriétés optent pour une formule multirisque, qui ajoute une garantie des dommages aux biens. Le règlement de copropriété l’impose d’ailleurs souvent. Dans ce cas, la question ne se pose plus en assemblée générale : seul le niveau de garantie reste à débattre.
Que couvre une assurance multirisque copropriété ?
Les contrats varient d’un assureur à l’autre. Leur architecture suit pourtant une logique commune : un socle de garanties essentielles, complété par des extensions choisies en assemblée générale.
Les garanties essentielles
L’incendie et le dégât des eaux forment le cœur du contrat. Le dégât des eaux reste d’ailleurs le sinistre le plus fréquent en habitat collectif : fuite sur une canalisation commune, infiltration par la toiture ou la façade, rupture d’une colonne montante. L’assurance prend alors en charge la réparation des parties communes touchées.
La responsabilité civile du syndicat complète ce socle. Elle intervient dès qu’un dommage causé par l’immeuble ou ses équipements touche un tiers, un occupant ou un voisin.
Les garanties étendues
Selon la formule votée, le contrat peut aussi couvrir :
- les dommages électriques sur les installations communes (éclairage, interphone, portail, ascenseur) ;
- le vol et le vandalisme dans les parties communes, comme les boîtes aux lettres dégradées ou les tags en façade ;
- le bris de glace des portes vitrées et verrières ;
- l’effondrement partiel ou total du bâtiment ;
- la défense-recours, qui finance l’action du syndicat contre un tiers responsable ;
- la responsabilité civile des membres du conseil syndical.
La garantie catastrophes naturelles s’applique, elle, automatiquement dès que le contrat couvre les dommages aux biens, sous réserve d’un arrêté de reconnaissance.
Ce que le contrat ne couvre pas
La multirisque copropriété protège l’immeuble, pas ses occupants. Le mobilier et les biens personnels des occupants restent exclus. Les embellissements privatifs, comme une cuisine équipée ou un parquet posé par le propriétaire, relèvent le plus souvent de l’assurance du lot. Enfin, les dommages liés à un défaut d’entretien ou à l’usure normale ne sont jamais indemnisés, et une franchise reste à la charge de la copropriété sur chaque sinistre.
MRI, PNO, assurance du locataire : 3 contrats pour un même logement loué
Dans un appartement loué en copropriété, trois contrats se superposent. Chacun protège une partie différente du risque, et aucun ne remplace les deux autres.
| Contrat | Qui le souscrit | Ce qu’il protège |
|---|---|---|
| Multirisque copropriété (MRI) | Le syndic, au nom du syndicat | Parties communes, structure du bâtiment, équipements collectifs, responsabilité civile du syndicat |
| Assurance propriétaire non occupant (PNO) | Le bailleur | Son lot, sa responsabilité civile de copropriétaire, les périodes de vacance et les carences de l’assurance du locataire |
| Assurance habitation du locataire | Le locataire | Ses risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion), ses biens et sa responsabilité d’occupant |
Cette répartition explique pourquoi un sinistre mobilise souvent plusieurs assureurs. Elle explique aussi pourquoi l’assurance PNO reste indispensable, même dans un immeuble très bien assuré : la MRI s’arrête là où commence votre lot.
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Dégât des eaux dans un logement loué : quel assureur intervient ?
Prenons un cas fréquent : une fuite sur une colonne commune abîme le plafond de votre appartement loué. Qui déclare, et qui indemnise ?
Qui déclare le sinistre, et auprès de quel assureur
Le locataire doit vous informer sans délai du sinistre et le déclarer à son propre assureur. De votre côté, prévenez votre assureur PNO et le syndic. Comme la fuite provient d’une partie commune, le syndic déclare le sinistre à l’assureur de l’immeuble. Il organise aussi la réparation de la colonne.
La convention IRSI et ses seuils
Pour éviter que chaque assureur instruise le dossier de son côté, la profession applique la convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeuble). Elle concerne les dégâts des eaux et les incendies, et désigne un assureur gestionnaire unique par local sinistré. Pour un logement loué, c’est l’assureur du locataire. Pour un logement vacant, c’est celui du propriétaire non occupant.
Le traitement dépend ensuite du montant des dommages, évalué local par local :
- jusqu’à 1 600 € HT (tranche 1), l’assureur gestionnaire indemnise directement, sans recours contre les autres assureurs ;
- de 1 600 € à 5 000 € HT (tranche 2), il mandate une expertise commune, puis exerce ses recours selon les responsabilités établies ;
- au-delà de 5 000 € HT, la convention IRSI cesse de s’appliquer et d’autres règles prennent le relais.
La convention encadre aussi la recherche de fuite, organisée en principe par l’assureur gestionnaire.
Le rôle du bailleur dans le suivi du dossier
Même lorsque la convention simplifie l’indemnisation, le bailleur garde un rôle actif. Vérifiez chaque année l’attestation d’assurance de votre locataire : en cas de défaut, c’est votre PNO qui se retrouve en première ligne. Assurez ensuite la circulation des informations entre le locataire, le syndic et les assureurs, puis suivez la remise en état du logement. Si les dommages rendent le bien inhabitable, vérifiez enfin si votre contrat PNO prévoit une garantie pertes de loyers.
Qui paie l’assurance multirisque copropriété : le bailleur ou le locataire ?
L’assurance de l’immeuble ne fait pas l’objet d’une facture séparée. Elle s’intègre au budget de la copropriété et pèse directement sur la rentabilité de votre investissement.
Un coût partagé entre tous les copropriétaires
Chaque année, le syndicat verse à l’assureur une cotisation, appelée prime d’assurance. Cette dépense est inscrite au budget prévisionnel voté en assemblée générale, puis répartie entre les copropriétaires selon les tantièmes de leur lot. En tant que bailleur, vous la réglez donc via vos appels de charges, au même titre que l’entretien des parties communes ou les honoraires du syndic. Le montant de la prime dépend de l’âge et de la surface de l’immeuble, de sa localisation, des garanties retenues et des franchises. L’historique des sinistres joue aussi un rôle : une copropriété qui accumule les dégâts des eaux voit souvent sa prime augmenter au renouvellement.
Une charge non récupérable sur le locataire
Le décret du 26 août 1987 fixe la liste limitative des charges que le bailleur peut récupérer. L’assurance de l’immeuble n’en fait pas partie. Elle reste donc entièrement à votre charge, même si elle figure dans le décompte global transmis par le syndic. Au moment de la régularisation, isolez bien cette ligne pour ne pas la répercuter par erreur.
Une dépense déductible au régime réel
Ce coût n’est pas perdu sur le plan fiscal. En location nue, au régime réel, les provisions pour charges de copropriété versées au syndic sont déductibles de vos revenus fonciers l’année de leur versement. La quote-part d’assurance de l’immeuble suit ce mouvement. Elle rejoint ainsi les autres charges déductibles du bailleur, comme la prime PNO ou les frais de gestion locative. Au micro-foncier, l’abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir l’ensemble de ces dépenses.
Louis Maurel Immobilier : un gestionnaire à vos côtés
Entre le contrat du syndicat, votre assurance PNO et celle de votre locataire, chaque garantie a son périmètre. Un bailleur seul peut vite perdre le fil, surtout au moment d’un sinistre ou d’une régularisation de charges.
Cette lecture compte d’autant plus dans les Hauts-de-Seine, où l’essentiel du parc locatif se trouve en copropriété. À Courbevoie, par exemple, les immeubles anciens de Bécon-les-Bruyères côtoient les grandes résidences récentes proches de La Défense, avec leurs parkings souterrains et leurs équipements collectifs. Ces deux types de bâtiments n’exposent pas la copropriété aux mêmes risques, ni le bailleur aux mêmes questions.
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